買預售屋你該了解的事!!
買預售屋 先看業者建照 :
建築物興建時，要先領有建照執照，才
可向建築管理機關申請開工，完工後要
申報完工，經檢驗合格才可可取使用執
照，接著才可申請接通水、電；但很多
業者還未領取建照，就先「偷跑」，所
以選購預售屋最好先請業者亮出建照。
另外，建築公司蓋房子，有的是自地自
建，有的是地主合建，若與地主合建，
要注意土地產權，要分別與地主簽立土
地買賣契約，和建設公司簽立房屋買賣
契約。建商建築執照卻還沒申請下來，
公然違法。依「公寓大廈管理條例」規
定，公寓大廈起造人或建築業者，非經
領得建築執照，不得辦理銷售，違者可
處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。
消費者可要求業者提供建照影本作為簽
約附件，以維權益。
使用執照才算成屋 :
按照法令規範，凡拿到使用執照的建案
才算成屋，因此消費者就算看到建物都
已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員
出示使用執照才算數。因為曾發生過一
購屋糾紛，個案雖已是成屋，但建商尚
未拿到使用執照，因而與消費者簽定
「預售屋契約」，結果契約內規定交屋
面積若誤差在1%以內，建商可以不賠
，消費者平白損失5坪多，此點不可不
察。
集體議價效果好 :
購屋族常因議價問題傷透腦筋，建議消
費者議價時，除了需事前做好功課，比
較周邊相同產品的價格外，也可以向已
購住戶打聽成交價格。銷售小姐所稱的
底價往往不是真正的底價，真正價格的
決定權是在專案主管的手上。目前網路
上有不少非營利性質的討論區，如不動
產e族等，可以集結對同1個個案有興
趣的網友，相約集體議價，也許能收到
不錯的效果。
房屋轉售電費申請也要改 :
一般房屋在完工後，大多由建商向台電
公司申請供電，但在房屋出售後，建商
卻很少會向台電申請變更當事人，造成
未來房屋轉手後，若現任屋主欠繳電費
，台電會向原來申請人，也就是當初與
建商簽約的第1任屋主追討。為了避免
因轉售房屋而衍生的電費問題，新用戶
可直接向台電申請移轉變更使用人，或
重新申請使用人變更。
買別墅先選雙車庫 :
透天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品
，不管景氣好壞，透天產品都能維持一
定推案量，但由於產品規劃涵蓋社區型
別墅、臨路獨棟或連棟式，而且車位規
有路邊停車、單車庫或雙車庫等不同種
類，產品類型多樣。由於購買別墅產品
多是有車階級，房仲業統計，時下最好
賣的別墅產品，是雙車庫的別墅為主，
所以在選購時，如果總價差距不大，可
優先挑選雙車庫別墅產品。
注意電梯使用規則 :
集合住宅大樓電梯共用是天經地義之事
，但電梯數量太少、使用者眾，將造成
不便，尤其購買預售屋，從平面圖上極
易忽略通往地下停車場的電梯數量，往
往造成交屋後發現上班時間數棟、數10
戶等1部電梯的情形，不僅塞車困擾，
電費分攤亦是問題，選購預售屋時，應
細看地下室平面圖，並要求明訂電梯使
用規則及電費分攤規則。
機械車位至少保固1年 :
購買機械車位時，一定要與建商訂定保
固合約，保固期最少要1年，另外在買
賣合約書中也要註明車位的尺寸
（長、寬、高）及載重，這將關係到車
位的實用性。一般建商會與車位廠商簽
訂維護合約，經常會將保固責任轉由廠
商負責，甚至不對耗材部分負保固責任
。但是消費者是向建商購買車位，所以
不管建商如何推託，一定要堅持由建商
負責。
停雙車需面寬6米 :
透天別墅擁有私人停車位，停車方式可
分前院停車、1樓室內停車或地下室私
有車庫停車等多種方式，別墅面寬則牽
涉到可停車輛數量。一般而言，5米以
下面寬扣掉兩邊牆壁厚度，加上打開車
門的空間，僅能停1部車，但部分建商
卻強調可停2部車，平面圖上也畫了2部
車，但交屋後卻發現停雙車很困難。建
議擁有2部車，尤其大型車及休旅車者，
應選擇面寬至少6米以上的別墅。
獎勵停車位產權獨立 :
獎勵停車位因有獨立權狀，和房子的產
權是分開的，可以外賣或外租，靈活性
較高；法定停車位因與房子產權結合，
房子出賣時車位也要跟著一塊兒賣。通
常指的「車位內含」，一般就是法定停
車位，此種車位公共設施坪數會比購買
獎勵停車位或增設停車位多出6~12坪
不等。想知道車位屬性，可以請依照建
築執照的建造圖判別。
掌握缺點作為談判籌碼 :
每棟房屋都有其優、缺點，所以看屋時
，最好掌握較為在意的幾項缺點，以此
作為價格談判的籌碼，並且向業務員透
露，喜歡這間房屋，且手頭資金已準備
，只是其中還有某幾項缺點，希望可以
稍微降價，充分表現誠意。此外，最好
將裝潢費加進總價內，以提高房屋總價
，也有利於價格談判。
挑尖峰時段 測行車時間 :
為了推銷商品，廣告中常會包含一些誇
大的成分，例如房地產廣告中常會有建
案距離交流道、大賣場所需的行車時間
，不過這個時間可能是深夜時段的行車
時間，因此，最保險的作法是，在上下
班的交通尖峰時段親自開車體驗，看看
是不是真如廣告所說的那麼方便。
試搭公車測交通 :
有沒有想過有一天自己出門沒車開，或
上班回家該怎麼搭乘公車？如果一班公
車到不了，該如何轉車？建議看房子除
了自行開車到建案現場，還可自行規劃
交通路線，試搭大眾運輸工具，體驗通
車時間和通車品質，並在案場附近走走
，觀察住家的生活機能是否完善。
買預售屋先看藍圖 :
預售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生
交屋後的困擾，例如部分透天厝室內樓
梯過窄、梁位設計不當，導致大型家具
家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動
，甚至人員進出都要彎腰，樓層交錯挑
高的透天店面最常發生。建議購屋時應
要求建商出示標示尺寸之藍曬圖，預先
估算室內尺寸，並加計牆壁厚度、梁柱
位置，以免交屋後才發現室內梯問題多
多。蓋在交易總價內，最好立契為據。
買預售屋留意棟距 :
購買預售屋時，一定要留意購買戶別與
鄰棟的關係，包括開窗距離、梁柱位置
及後陽台方向，如果棟與棟之間的距離
不夠，會影響到居家採光與通風條件，
若是開窗面對別人家厝角，就有風水上
顧慮。
預售屋留意有無管理室 :
社區管理室是社區安全管理中心，少數
建商在進行產品規劃時，並未預留管理
室位置，僅在完工後利用現有空地搭設
臨時性管理室，或在中庭另闢空地增設
管理室，由於屬於「違章建築」，因此
容易遭檢舉拆除。這種情況在迷你型集
合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨
路透天別墅社區等最常見，所以購買預
售屋時，應先了解管理室位置及產權，
以免未來進住後，發生無管理室的尷尬
情況。 最好能利用展示模型與建築藍圖
，仔細比對，選擇最適當戶別。預售屋
問清楚客廳面寬 :
客人進門往往先看到客廳，客人也多在
客廳接待，國人很重視客廳的氣勢。看
房子尤其是預售屋，最好先問面寬多少
，以計算家具尺寸和件數，或者是設計
風格的呈現；最重要的考量是看電視的
距離是否恰當。有些建築強調柱子在外
面，室內會較容易擺放家具。還有如果
打算陽台外推，也要看客廳的梁柱位置
是否適宜。買賣雙方要事先在契約書中
先約定面積計算方式 :
將來交屋驗收時，才有依據。主建物的
計算，依照雙方約定的方式計算；而附
屬建物所計算出的面積，其項目和計算
方式也必須在契約書中具體列舉，不能
辦理面積登記的部分是否計價，也需要
載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在
契約書中載明，以防止業者任意更改當
規劃。
預售屋問明梁柱位置 :
室內的隔間與平面配置會影響生活起居
是否舒適方便，房間的通風與採光是否
良好，也都是購屋人要問清楚的地方。
預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不
到「梁」的位置，特別是購買夾層產品
，由於室內高度規劃夾層後變得有限，
若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹
隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋
後才發現大梁影響到空間規劃。
預售屋不符契約可求償 :
購買預售屋，記得一切都得跟著合約走
。日前曾發生1則案例，購屋人買了房
子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商
對此推說是為了增加結構安全而追加。
但根據法規，建商不得以「追加」為由
要求消費者接受任何條件，因此當遇到
此種情形時，消費者可依法要求建商賠
償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以
要求無條件解約。
小心坪數被灌水 :
很多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋
了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子
，並且強調所見的樣品屋就是未來的實
際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺
寸也較小，牆壁和天花板也較薄，所以
會有空間放大的效果，要注意坪數有沒
有灌水。此外，要注意公設比多少、包
含哪些項目，且要特別問清楚自用坪數
、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層
坪數在內。
留意持分道路範圍 :
一般透天別墅社區除了山坡地等大型造
鎮，道路用地可能由建商自行吸收，或
是自辦市地重劃土地，把道路用地捐贈
地方政府之外，一般都須由住戶持分社
區內道路土地，持分道路愈多愈划不來
。除了購買面臨公有道路的臨路型別墅
，無須持分之外，其餘持分社區內道路
用地的別墅，住戶應要求建商明確告知
持分內容及範圍，以免花錢卻幫別人買
道路。
注意土地產權契約 :
建設公司蓋房子，有時是自地自建，有
時是和地主合建。一般而言，自地自建
的產權較不會有問題。如果是建設公司
和地主合建，購屋人最好分別和地主簽
立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋
買賣契約，以免日後建設公司和地主一
旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。
草悟道計畫
投資型物件(店面) (10)